Una vivienda comprada antes de casarse puede convertirse en parcialmente ganancial si se utiliza como vivienda familiar y se paga con dinero del matrimonio.
Es habitual que uno de los cónyuges compre una vivienda antes de casarse y que, después del matrimonio, continúe pagando la hipoteca con dinero ganancial.
El problema aparece cuando llega el divorcio y hay que liquidar la sociedad de gananciales.
¿Una vivienda comprada antes del matrimonio puede ser ganancial?
El artículo 1357 del Código Civil establece que los bienes comprados a plazos antes del matrimonio son privativos, aunque posteriormente se paguen con dinero ganancial.
Sin embargo, cuando se trata de la vivienda familiar, el artículo 1354 del Código Civil permite que la vivienda pertenezca en parte al cónyuge que la compró y en parte a la sociedad de gananciales, en proporción a las aportaciones realizadas.
Si no se trata de la vivienda familiar, los pagos gananciales realizados para adquirir un inmueble privativo pueden generar, en su caso, un derecho de reembolso a favor de la sociedad de gananciales.
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre los pagos de una vivienda privativa?
La Sentencia del Tribunal Supremo 377/2026, de 10 de marzo, resuelve un caso especialmente interesante.
Un hombre había comprado una vivienda antes de casarse, financiándola mediante un préstamo personal y pagos aplazados. Durante el matrimonio continuó pagando las cuotas desde una cuenta bancaria compartida con sus padres.
La Audiencia Provincial consideró ganancial el 56,35 % de la vivienda porque ese porcentaje se había pagado durante el matrimonio.
Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que no podía presumirse que todo el dinero de una cuenta compartida con los padres fuera ganancial.
Como no se había acreditado qué parte correspondía a cada titular, el Tribunal consideró que al esposo le pertenecía una tercera parte de los fondos de aquella cuenta.
Por ello, declaró ganancial únicamente el 18,78 % de la vivienda.
La sentencia también confirma que un préstamo personal utilizado para comprar la vivienda familiar puede recibir el mismo tratamiento que un préstamo hipotecario cuando sus cuotas se pagan con dinero ganancial.
¿Cómo se determina qué parte de la vivienda es ganancial?
Para calcular el porcentaje ganancial hay que comprobar cuánto se pagó antes del matrimonio, cuánto se abonó durante su vigencia y de dónde procedía el dinero.
No basta con que la vivienda figure inscrita a nombre de uno de los cónyuges. Tampoco es suficiente con demostrar que las cuotas se pagaron durante el matrimonio si existen dudas sobre el origen de los fondos.
Esta cuestión también se relaciona con las aportaciones económicas entre familiares o miembros de la pareja, que explicamos en Entregas de dinero entre la pareja ¿son una donación o un préstamo?.
Si estás tramitando un divorcio y existe una vivienda comprada antes del matrimonio que se ha seguido pagando con dinero común, conviene estudiar su situación antes de liquidar los gananciales. En Ana Rodríguez Abogados podemos ayudarte a determinar qué parte corresponde a cada uno. Solicita tu consulta y cuéntanos tu caso.
